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负利率时代一线楼市难大涨

【铝道】8月，70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨1.7%，自2014年9月以来首次转正，这服装机械也是较近16个月来首次出现半数城市房价上涨。

业内专家认为，随着房地产调控六年来较宽松政策出台，以及连续降准降息带来的负利率时代，房地产保值增值功能彰显。但当前楼市并非整体向好，而是仅限于一线城市及部分二线城市，绝大部分三四线城市的楼市仍在泥潭中苦苦挣扎。

深圳、北京、上海等一线城市的房地产市场，因库存积压较小，近期上涨速度较快。不过，笔者认为，投资者不要对一线城市房地产市场的上升空间有太多幻想。

首先，一线城市房价泡沫过大，近期的上涨主要购买力是投机性需求，所以不可持续。9月上旬北京新建纯商品住宅成交2421套，比上月同期下跌37.6%，目前代表市场主流需求的改善型购房人群很难支撑房价。鉴于一线城市民众现在根本买不起商品房，所以房价越高，购买力就越衰减。

其次，只有外来人蜗轮减速机（现在很多产品都已把减速和机电结合在1合金带起了）口不断涌入，并且有足够经济实力买房置业，一线城市的房价才能长期维持高增长。即使在北京，由于公共资源和城市配套设施等与人口增长之间的矛盾日益显现，北京人口流可调脚入已呈放缓态势。其中，人口增速从2011年的2.9%降至2014年的1.7%，达 十二五 以来的较低水平。克而瑞研究所的一份报告指出，北京等一线城市人口流入的放缓将抑制房价上涨空间。随着北京等一线城市人口流入进一步放缓，其房价继续上涨的空间也非常狭小。

再次，中国的人口年龄结构趋于老化将直接影响未来的住房市场。根据2010年人口普查数据，不论是哪一类城市，15岁以下人口占比均显著减少，性能优良而1至4岁年龄段占比更是急剧降低。按时间推算，这正是计划生育后靠前批独生子女(80后)的孩子。人口年龄结构老化将直接影响未来住房的市场需求，一二三线城市都将面临这个问题，那些仍然可以吸引外来人口流入的发达城市受影响相对较小，而人口流出的城市将会雪上加霜。

同时，这些年来随着住房市场化改革的推进，各线城市市民的居住条件都得到极大改善，未来居民继续改善居住条件的需求已经远不如前些年避免引申计因人为过载而破坏那样迫切。从2000年到2010年，全国人均住房面积增长了72%，分地区来看，较低的省份(直辖市)人均住房面积增幅也达到40%。

前几次负利率周期都将房价推上一个新台阶，但是这一次负利率周期要想使房价快速上升已不太容易。对于三四线城市来说，去库存仍然是开发商未来很长一段时间内要面对的课题。而在一线城市，由于房价均价不断攀升，远远背离当地居民的购买力，加上一线城市人口导入趋势正在放缓，人口老龄化趋势正在上升，市民住房需求整体已有较多改善，所以仅靠需求端的力量也很难将高房价继续上推，订箱机负利率也再难使房价出现飞涨。